Cerrar una terraza permite ganar espacio, proteger la vivienda del frío o aprovechar durante todo el año una zona que hasta entonces estaba expuesta al exterior. Sin embargo, vivir en una comunidad de propietarios implica que una obra de este tipo no depende únicamente de la decisión del dueño de la vivienda.
El cerramiento puede afectar a la fachada, a la configuración exterior o a elementos comunes del inmueble. En estos casos entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece las reglas que deben respetarse antes de realizar determinadas modificaciones en un edificio.
Por eso, antes de encargar las ventanas o comenzar las obras, hay que comprobar los estatutos de la comunidad, comunicar la actuación y determinar qué aprobación resulta necesaria. A esto se suman los permisos municipales que puedan exigirse en función del cerramiento y del ayuntamiento correspondiente.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre cerrar una terraza
El punto que afecta directamente a este tipo de actuaciones aparece en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal. Entre otras cuestiones, la norma contempla expresamente el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente del edificio.
Para las actuaciones recogidas en este apartado se requiere la aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que un propietario no puede dar por hecho que, al tratarse de una terraza de uso privado, tiene libertad absoluta para modificarla. Si el cerramiento afecta a elementos comunes o cambia la configuración exterior del edificio, deberá someterse a las reglas de la comunidad.
Además, si existe algún propietario directamente afectado por la actuación, también deberá contar con su consentimiento.
Los estatutos de la comunidad también importan
Antes de plantear la obra conviene revisar los estatutos de la comunidad de propietarios. En ellos pueden existir disposiciones específicas sobre cerramientos, materiales, colores o modificaciones permitidas en terrazas y balcones.
También es importante comprobar si otros vecinos han realizado anteriormente obras similares. La existencia de cerramientos previos puede ser relevante a la hora de valorar la actuación, aunque no significa por sí sola que cualquier propietario pueda ejecutar uno nuevo sin seguir los trámites correspondientes.
El propietario debería comunicar su intención al presidente de la comunidad antes de comenzar los trabajos y obtener la aprobación que corresponda antes de ejecutar el cerramiento.
El permiso de la comunidad puede no ser suficiente
Conseguir el visto bueno de los vecinos no significa necesariamente que ya se pueda empezar la obra. Un cerramiento también puede estar sometido a la normativa urbanística municipal.
Los requisitos cambian en función del ayuntamiento y de las características concretas de la actuación. Puede ser necesario presentar una comunicación previa, una declaración responsable o solicitar una licencia de obras.
En determinadas intervenciones también puede exigirse un proyecto técnico en el que se detallen el diseño del cerramiento, los materiales utilizados y las características de la instalación.
Por tanto, hay dos ámbitos diferentes que deben comprobarse. Por un lado están las reglas de la comunidad de propietarios y, por otro, las exigencias urbanísticas del municipio. Cumplir solamente uno de ellos no garantiza que la obra sea legal.
Qué pasa si un vecino cierra su terraza sin permiso
Realizar el cerramiento sin contar con las autorizaciones necesarias puede generar un conflicto con el resto de propietarios. La comunidad puede actuar contra una modificación ejecutada sin su consentimiento cuando este resulte obligatorio.
Si la obra incumple las normas aplicables, puede llegar a reclamarse la retirada del cerramiento y la restitución de la terraza a su estado anterior. También pueden existir consecuencias económicas si la actuación ha causado daños o perjuicios.
A ello se añade la vía urbanística. Si el cerramiento se ha realizado sin el permiso municipal necesario o incumple el planeamiento, el ayuntamiento puede iniciar el correspondiente procedimiento para restablecer la legalidad.
¿Qué ocurre si el cerramiento lleva años instalado?
La antigüedad de un cerramiento puede influir en las posibilidades de actuar contra una obra realizada sin autorización, pero no existe un único plazo aplicable en toda España. Los plazos dependen de la normativa urbanística correspondiente y de las circunstancias de cada actuación.
Por ello, no conviene asumir que una terraza cerrada sin permiso se convierte automáticamente en legal simplemente porque hayan transcurrido varios años. La situación debe analizarse según la normativa aplicable y, en determinados casos, también puede ser necesario realizar trámites para regularizar la obra.
Qué hacer antes de cerrar la terraza de una vivienda
Antes de comenzar, lo recomendable es comprobar los estatutos y las reglas de la comunidad, presentar el proyecto a los propietarios cuando sea necesario y consultar en el ayuntamiento qué autorización urbanística requiere el cerramiento concreto.
El tipo de estructura también puede marcar diferencias. No es lo mismo instalar una solución ligera que realizar una obra que modifique de forma importante la fachada o aumente la superficie cerrada de la vivienda.
La Ley de Propiedad Horizontal deja así una idea importante para quienes estén pensando en aprovechar mejor su terraza. Que el espacio sea de uso privativo no significa que pueda modificarse libremente cuando la actuación afecta al conjunto del edificio. Antes de cerrar la terraza, habrá que comprobar tanto las reglas de la comunidad como las exigencias del municipio.
El cerramiento puede modificar la estética y elementos comunes del edificio, por lo que no basta con decidir hacer la obra. La normativa exige la aprobación de la comunidad en los supuestos previstos y también puede ser necesaria la autorización del ayuntamiento
Cerrar una terraza permite ganar espacio, proteger la vivienda del frío o aprovechar durante todo el año una zona que hasta entonces estaba expuesta al exterior. Sin embargo, vivir en una comunidad de propietarios implica que una obra de este tipo no depende únicamente de la decisión del dueño de la vivienda.
El cerramiento puede afectar a la fachada, a la configuración exterior o a elementos comunes del inmueble. En estos casos entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece las reglas que deben respetarse antes de realizar determinadas modificaciones en un edificio.
Por eso, antes de encargar las ventanas o comenzar las obras, hay que comprobar los estatutos de la comunidad, comunicar la actuación y determinar qué aprobación resulta necesaria. A esto se suman los permisos municipales que puedan exigirse en función del cerramiento y del ayuntamiento correspondiente.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre cerrar una terraza
El punto que afecta directamente a este tipo de actuaciones aparece en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal. Entre otras cuestiones, la norma contempla expresamente el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente del edificio.
Para las actuaciones recogidas en este apartado se requiere la aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que un propietario no puede dar por hecho que, al tratarse de una terraza de uso privado, tiene libertad absoluta para modificarla. Si el cerramiento afecta a elementos comunes o cambia la configuración exterior del edificio, deberá someterse a las reglas de la comunidad.
Además, si existe algún propietario directamente afectado por la actuación, también deberá contar con su consentimiento.
Los estatutos de la comunidad también importan
Antes de plantear la obra conviene revisar los estatutos de la comunidad de propietarios. En ellos pueden existir disposiciones específicas sobre cerramientos, materiales, colores o modificaciones permitidas en terrazas y balcones.
También es importante comprobar si otros vecinos han realizado anteriormente obras similares. La existencia de cerramientos previos puede ser relevante a la hora de valorar la actuación, aunque no significa por sí sola que cualquier propietario pueda ejecutar uno nuevo sin seguir los trámites correspondientes.
El propietario debería comunicar su intención al presidente de la comunidad antes de comenzar los trabajos y obtener la aprobación que corresponda antes de ejecutar el cerramiento.
El permiso de la comunidad puede no ser suficiente
Conseguir el visto bueno de los vecinos no significa necesariamente que ya se pueda empezar la obra. Un cerramiento también puede estar sometido a la normativa urbanística municipal.
Los requisitos cambian en función del ayuntamiento y de las características concretas de la actuación. Puede ser necesario presentar una comunicación previa, una declaración responsable o solicitar una licencia de obras.
En determinadas intervenciones también puede exigirse un proyecto técnico en el que se detallen el diseño del cerramiento, los materiales utilizados y las características de la instalación.
Por tanto, hay dos ámbitos diferentes que deben comprobarse. Por un lado están las reglas de la comunidad de propietarios y, por otro, las exigencias urbanísticas del municipio. Cumplir solamente uno de ellos no garantiza que la obra sea legal.
Qué pasa si un vecino cierra su terraza sin permiso
Realizar el cerramiento sin contar con las autorizaciones necesarias puede generar un conflicto con el resto de propietarios. La comunidad puede actuar contra una modificación ejecutada sin su consentimiento cuando este resulte obligatorio.
Si la obra incumple las normas aplicables, puede llegar a reclamarse la retirada del cerramiento y la restitución de la terraza a su estado anterior. También pueden existir consecuencias económicas si la actuación ha causado daños o perjuicios.
A ello se añade la vía urbanística. Si el cerramiento se ha realizado sin el permiso municipal necesario o incumple el planeamiento, el ayuntamiento puede iniciar el correspondiente procedimiento para restablecer la legalidad.
¿Qué ocurre si el cerramiento lleva años instalado?
La antigüedad de un cerramiento puede influir en las posibilidades de actuar contra una obra realizada sin autorización, pero no existe un único plazo aplicable en toda España. Los plazos dependen de la normativa urbanística correspondiente y de las circunstancias de cada actuación.
Por ello, no conviene asumir que una terraza cerrada sin permiso se convierte automáticamente en legal simplemente porque hayan transcurrido varios años. La situación debe analizarse según la normativa aplicable y, en determinados casos, también puede ser necesario realizar trámites para regularizar la obra.
Qué hacer antes de cerrar la terraza de una vivienda
Antes de comenzar, lo recomendable es comprobar los estatutos y las reglas de la comunidad, presentar el proyecto a los propietarios cuando sea necesario y consultar en el ayuntamiento qué autorización urbanística requiere el cerramiento concreto.
El tipo de estructura también puede marcar diferencias. No es lo mismo instalar una solución ligera que realizar una obra que modifique de forma importante la fachada o aumente la superficie cerrada de la vivienda.
La Ley de Propiedad Horizontal deja así una idea importante para quienes estén pensando en aprovechar mejor su terraza. Que el espacio sea de uso privativo no significa que pueda modificarse libremente cuando la actuación afecta al conjunto del edificio. Antes de cerrar la terraza, habrá que comprobar tanto las reglas de la comunidad como las exigencias del municipio.
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