Entregar una señal para reservar una vivienda no siempre garantiza que la operación vaya a salir adelante. Hay circunstancias que pueden impedir que la compraventa llegue a formalizarse ante notario y que, si no se han previsto correctamente en el contrato, pueden poner en riesgo el dinero adelantado.
Es lo que advierte Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario, al analizar las consecuencias de un nuevo decreto que afecta a determinadas operaciones realizadas por sociedades.
Su aviso se dirige especialmente a los inversores que compran viviendas por debajo de su valor de mercado y que pueden encontrarse con un problema cuando llega el momento de escriturar.
El nuevo decreto puede impedir que una sociedad compre una vivienda por menos del 70% de su tasación
Gutiérrez plantea el ejemplo de un inversor que encuentra un piso ocupado que, si estuviera libre, tendría un valor de mercado de 200.000 euros. La oportunidad consiste en adquirirlo por 100.000 euros, por lo que firma un contrato de arras a través de su sociedad y entrega una señal de 10.000 euros. Sin embargo, cuando llega el momento de acudir a la notaría, puede encontrarse con que el notario no autoriza la operación.
El motivo estaría en un decreto que entró en vigor el 8 de octubre y establece hasta 2030 limitaciones para determinadas sociedades que compran viviendas por debajo de su valor y para las consideradas grandes tenedoras. En estos supuestos, la adquisición no podría realizarse por menos del 70% del valor de tasación. Además, corresponde al comprador aportar esa valoración para acreditar que se cumplen las condiciones.
Una tasación que no tenga en cuenta la ocupación puede hacer que la compraventa se venga abajo
Uno de los problemas que destaca Gutiérrez tiene que ver con la situación real del inmueble. Si la tasadora valora la vivienda como si estuviera libre, en lugar de reflejar que está ocupada o alquilada, el resultado puede no ajustarse a las condiciones de la operación. También puede ocurrir que la tasación no permita justificar el precio acordado o que el notario no autorice la compraventa.
En ese escenario, las arras entregadas podrían quedar en el aire si el contrato no contempla expresamente qué sucede cuando la operación no puede formalizarse. El experto aclara que esta limitación no afecta a quienes compran una vivienda como particulares, pero sí puede alcanzar a las sociedades que realizan este tipo de inversiones. También advierte de que puede afectar a quienes firmaron las arras antes del 8 de octubre y todavía no han llegado a escriturar.
Las tres cláusulas que recomienda incluir en el contrato de arras para proteger el dinero
Para evitar que el comprador pierda la señal si la operación no puede salir adelante, Gutiérrez recomienda dejar previstas tres cuestiones en el contrato. La primera es que la tasación se realice antes de firmar y valore el inmueble en su situación real, es decir, teniendo en cuenta si está ocupado o alquilado, en lugar de calcular su precio como si estuviera libre.
La segunda es establecer qué ocurrirá si la valoración no permite cumplir las condiciones exigidas para la compraventa. Y la tercera es incluir una cláusula que permita resolver el contrato y recuperar el dinero entregado si el notario no autoriza la operación. De esta forma, el comprador no dependería de una negociación posterior para intentar recuperar sus arras.
El especialista explica qué ocurre con las cantidades entregadas antes de escriturar y señala las tres condiciones que conviene incluir en el acuerdo para evitar perder la señal
Entregar una señal para reservar una vivienda no siempre garantiza que la operación vaya a salir adelante. Hay circunstancias que pueden impedir que la compraventa llegue a formalizarse ante notario y que, si no se han previsto correctamente en el contrato, pueden poner en riesgo el dinero adelantado.
Es lo que advierte Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario, al analizar las consecuencias de un nuevo decreto que afecta a determinadas operaciones realizadas por sociedades.
Su aviso se dirige especialmente a los inversores que compran viviendas por debajo de su valor de mercado y que pueden encontrarse con un problema cuando llega el momento de escriturar.
El nuevo decreto puede impedir que una sociedad compre una vivienda por menos del 70% de su tasación
Gutiérrez plantea el ejemplo de un inversor que encuentra un piso ocupado que, si estuviera libre, tendría un valor de mercado de 200.000 euros. La oportunidad consiste en adquirirlo por 100.000 euros, por lo que firma un contrato de arras a través de su sociedad y entrega una señal de 10.000 euros. Sin embargo, cuando llega el momento de acudir a la notaría, puede encontrarse con que el notario no autoriza la operación.
El motivo estaría en un decreto que entró en vigor el 8 de octubre y establece hasta 2030 limitaciones para determinadas sociedades que compran viviendas por debajo de su valor y para las consideradas grandes tenedoras. En estos supuestos, la adquisición no podría realizarse por menos del 70% del valor de tasación. Además, corresponde al comprador aportar esa valoración para acreditar que se cumplen las condiciones.
Una tasación que no tenga en cuenta la ocupación puede hacer que la compraventa se venga abajo
Uno de los problemas que destaca Gutiérrez tiene que ver con la situación real del inmueble. Si la tasadora valora la vivienda como si estuviera libre, en lugar de reflejar que está ocupada o alquilada, el resultado puede no ajustarse a las condiciones de la operación. También puede ocurrir que la tasación no permita justificar el precio acordado o que el notario no autorice la compraventa.
En ese escenario, las arras entregadas podrían quedar en el aire si el contrato no contempla expresamente qué sucede cuando la operación no puede formalizarse. El experto aclara que esta limitación no afecta a quienes compran una vivienda como particulares, pero sí puede alcanzar a las sociedades que realizan este tipo de inversiones. También advierte de que puede afectar a quienes firmaron las arras antes del 8 de octubre y todavía no han llegado a escriturar.
Las tres cláusulas que recomienda incluir en el contrato de arras para proteger el dinero
Para evitar que el comprador pierda la señal si la operación no puede salir adelante, Gutiérrez recomienda dejar previstas tres cuestiones en el contrato. La primera es que la tasación se realice antes de firmar y valore el inmueble en su situación real, es decir, teniendo en cuenta si está ocupado o alquilado, en lugar de calcular su precio como si estuviera libre.
La segunda es establecer qué ocurrirá si la valoración no permite cumplir las condiciones exigidas para la compraventa. Y la tercera es incluir una cláusula que permita resolver el contrato y recuperar el dinero entregado si el notario no autoriza la operación. De esta forma, el comprador no dependería de una negociación posterior para intentar recuperar sus arras.
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