El concepto de alojamiento turístico en España está sufriendo una importante transformación. Lo que en 2015 comenzó como una especie de «salvaje oeste», con propietarios particulares que ponían sus pisos en plataformas como Airbnb sin apenas control ni fiscalidad, ha dado paso en 2026 a un ecosistema rígidamente regulado y profesionalizado. Este cambio no es casual, sino el resultado de una ofensiva legal que busca atajar la tensión social, los problemas de convivencia y la crisis de vivienda en los núcleos urbanos. La regulación actual encuentra su espejo en la «Local Law 18» aprobada en Nueva York en 2023, que redujo drásticamente la oferta de pisos turísticos de 60.000 a apenas 3.000 en tres meses. En España, el punto de inflexión llegó en julio de 2025 con la «Ley del Código Registral Único». Esta normativa obliga a cada establecimiento a contar con una «matrícula» para poder anunciarse en plataformas, trasladando la responsabilidad legal y sanciones millonarias a los gigantes como Airbnb o Booking si permiten anuncios ilegales. Para obtener esta matrícula, el propietario enfrenta hoy dos barreras: la aprobación unánime de la comunidad de vecinos (modificación de la Ley de Propiedad Horizontal) y una licencia municipal de actividad que los ayuntamientos, especialmente en ciudades como Madrid, son extremadamente reticentes a conceder. Las consecuencias no han tardado en notarse. En solo siete meses desde la aplicación de la Ley, han desaparecido 85.000 pisos turísticos en España, y se estima que otros 200.000 se encuentran en situación de ilegalidad.
En este nuevo tablero de juego, los gestores «amateurs» están desapareciendo, dando paso a un mercado profesionalizado. Un ejemplo de este cambio de paradigma es Homely Capital, una plataforma de inversión fundada por Víctor García, arquitecto, y Amadeo Navarro, extrader de mercados financieros. Hace cuatro años, sus fundadores detectaron que la disgregación de pisos en comunidades de vecinos era un modelo con fecha de caducidad debido a la presión social. En lugar de seguir la corriente del «flipping» (compra, reforma y venta) residencial tradicional, pivotaron hacia la adquisición de edificios completos bajo un modelo de «licencias blindadas». Mientras que la mayoría operaba con licencias VUT (Vivienda de Uso Turístico), sujetas a los vaivenes de las comunidades de vecinos, Homely Capital se especializó en licencias AT (Apartamento Turístico) sobre suelo hotelero o terciario, lo que garantiza seguridad jurídica a largo plazo. «La regulación llega en un momento perfecto. Viene a poner las reglas del juego en el tablero. Con normas claras, el inversor ya sabe en qué puede invertir y en qué no», esxplica Amadeo Navarro.
Una de las claves del éxito de la firma ha sido la «anticipación». «Empezamos mucho antes que la competencia al detectar que iba a haber un nicho de mercado potentísimo en la compra de activos para alquiler turístico, pero agrupados y no dispersos por distintas comunidades», explica Víctor García.
En este nuevo concepto, destaca el proyecto de Homely Capital en la Plaza de Tirso de Molina, 20, en Madrid. Se trata de un edificio de 2.100 metros cuadrado que albergaba un antiguo hostal y viviendas en un estado deficiente. Su modelo Homely Capital consiste en adquirir este tipo de activos «deprimidos» para rehabilitarlos integralmente y convertirlos en productos de valor añadido.En este caso concreto, el inmueble se transformará en un hotel boutique de 54 habitaciones, el primero de su tipo en la plaza, combinando una fachada clásica de estilo barroco con interiores modernos y tecnología domótica propia. Este enfoque no solo profesionaliza la oferta turística, sino que elimina el conflicto vecinal al tratarse de un edificio de explotación exclusiva, mejorando además el entorno urbano.
Rentabilidad del 15%
Una de las mayores innovaciones de Homely es su integración vertical. La empresa controla toda la cadena de valor, desde el análisis de inversión y el diseño arquitectónico hasta la reforma y la gestión operativa mediante tecnología domótica de desarrollo propio. Esta capacidad de ejecutar reformas «in-house» les permite una velocidad de adaptación que se traduce en rentabilidad. «En un contexto de guerra o subida de materiales, podemos tomar decisiones muy rápido. La velocidad es igual a la rentabilidad y la precisión en la decisión también», destaca Víctor García.
El modelo de negocio de Homely Capital se fundamenta, pues, en la generación de valor añadido y cashflow sólido. Actualmente, la compañía gestiona 120 millones de euros, una cifra que ha crecido exponencialmente desde los 500.000 euros con los que iniciaron sus operaciones. No obstante, su objetivo es alcanzar los 300 millones bajo gestión en los próximos años. La firma ofrece una rentabilidad media en el entorno del 15% de TIR (Tasa Interna de Retorno). Este rendimiento proviene de una combinación de los ingresos por explotación turística y la plusvalía generada en el momento de la venta del activo. Otra característica es la agilidad en los ciclos de inversión, comprendidos entre uno y cuatro años.
Homely Capital ha sabido atraer a un perfil de inversor que busca alejarse de la volatilidad del mercado de valores y refugiarse en proyectos tangibles en ciudades como Madrid, Málaga, Sevilla o Menorca. «En un escenario de incertidumbre geopolítica, el inmobiliario se ha consolidado como un «valor refugio», pero solo si se invierte en activos con seguridad jurídica y ubicaciones ‘‘prime’’», añade Navarro.
Su planes de futuro pasan por extener su actividad a Portugal e Italia, países con retos regulatorios similares, y cotizar en Bolsa.
Homely Capital apuesta por la «licencia blindada» para garantizar la seguridad jurídica
El concepto de alojamiento turístico en España está sufriendo una importante transformación. Lo que en 2015 comenzó como una especie de «salvaje oeste», con propietarios particulares que ponían sus pisos en plataformas como Airbnb sin apenas control ni fiscalidad, ha dado paso en 2026 a un ecosistema rígidamente regulado y profesionalizado. Este cambio no es casual, sino el resultado de una ofensiva legal que busca atajar la tensión social, los problemas de convivencia y la crisis de vivienda en los núcleos urbanos. La regulación actual encuentra su espejo en la «Local Law 18» aprobada en Nueva York en 2023, que redujo drásticamente la oferta de pisos turísticos de 60.000 a apenas 3.000 en tres meses. En España, el punto de inflexión llegó en julio de 2025 con la «Ley del Código Registral Único». Esta normativa obliga a cada establecimiento a contar con una «matrícula» para poder anunciarse en plataformas, trasladando la responsabilidad legal y sanciones millonarias a los gigantes como Airbnb o Booking si permiten anuncios ilegales. Para obtener esta matrícula, el propietario enfrenta hoy dos barreras: la aprobación unánime de la comunidad de vecinos (modificación de la Ley de Propiedad Horizontal) y una licencia municipal de actividad que los ayuntamientos, especialmente en ciudades como Madrid, son extremadamente reticentes a conceder. Las consecuencias no han tardado en notarse. En solo siete meses desde la aplicación de la Ley, han desaparecido 85.000 pisos turísticos en España, y se estima que otros 200.000 se encuentran en situación de ilegalidad.
En este nuevo tablero de juego, los gestores «amateurs» están desapareciendo, dando paso a un mercado profesionalizado. Un ejemplo de este cambio de paradigma es Homely Capital, una plataforma de inversión fundada por Víctor García, arquitecto, y Amadeo Navarro, extrader de mercados financieros. Hace cuatro años, sus fundadores detectaron que la disgregación de pisos en comunidades de vecinos era un modelo con fecha de caducidad debido a la presión social. En lugar de seguir la corriente del «flipping» (compra, reforma y venta) residencial tradicional, pivotaron hacia la adquisición de edificios completos bajo un modelo de «licencias blindadas». Mientras que la mayoría operaba con licencias VUT (Vivienda de Uso Turístico), sujetas a los vaivenes de las comunidades de vecinos, Homely Capital se especializó en licencias AT (Apartamento Turístico) sobre suelo hotelero o terciario, lo que garantiza seguridad jurídica a largo plazo. «La regulación llega en un momento perfecto. Viene a poner las reglas del juego en el tablero. Con normas claras, el inversor ya sabe en qué puede invertir y en qué no», esxplica Amadeo Navarro.
Una de las claves del éxito de la firma ha sido la «anticipación». «Empezamos mucho antes que la competencia al detectar que iba a haber un nicho de mercado potentísimo en la compra de activos para alquiler turístico, pero agrupados y no dispersos por distintas comunidades», explica Víctor García.
En este nuevo concepto, destaca el proyecto de Homely Capital en la Plaza de Tirso de Molina, 20, en Madrid. Se trata de un edificio de 2.100 metros cuadrado que albergaba un antiguo hostal y viviendas en un estado deficiente. Su modelo Homely Capital consiste en adquirir este tipo de activos «deprimidos» para rehabilitarlos integralmente y convertirlos en productos de valor añadido.En este caso concreto, el inmueble se transformará en un hotel boutique de 54 habitaciones, el primero de su tipo en la plaza, combinando una fachada clásica de estilo barroco con interiores modernos y tecnología domótica propia. Este enfoque no solo profesionaliza la oferta turística, sino que elimina el conflicto vecinal al tratarse de un edificio de explotación exclusiva, mejorando además el entorno urbano.
Rentabilidad del 15%
Una de las mayores innovaciones de Homely es su integración vertical. La empresa controla toda la cadena de valor, desde el análisis de inversión y el diseño arquitectónico hasta la reforma y la gestión operativa mediante tecnología domótica de desarrollo propio. Esta capacidad de ejecutar reformas «in-house» les permite una velocidad de adaptación que se traduce en rentabilidad. «En un contexto de guerra o subida de materiales, podemos tomar decisiones muy rápido. La velocidad es igual a la rentabilidad y la precisión en la decisión también», destaca Víctor García.
El modelo de negocio de Homely Capital se fundamenta, pues, en la generación de valor añadido y cashflow sólido. Actualmente, la compañía gestiona 120 millones de euros, una cifra que ha crecido exponencialmente desde los 500.000 euros con los que iniciaron sus operaciones. No obstante, su objetivo es alcanzar los 300 millones bajo gestión en los próximos años. La firma ofrece una rentabilidad media en el entorno del 15% de TIR (Tasa Interna de Retorno). Este rendimiento proviene de una combinación de los ingresos por explotación turística y la plusvalía generada en el momento de la venta del activo. Otra característica es la agilidad en los ciclos de inversión, comprendidos entre uno y cuatro años.
Homely Capital ha sabido atraer a un perfil de inversor que busca alejarse de la volatilidad del mercado de valores y refugiarse en proyectos tangibles en ciudades como Madrid, Málaga, Sevilla o Menorca. «En un escenario de incertidumbre geopolítica, el inmobiliario se ha consolidado como un «valor refugio», pero solo si se invierte en activos con seguridad jurídica y ubicaciones ‘‘prime’’», añade Navarro.
Su planes de futuro pasan por extener su actividad a Portugal e Italia, países con retos regulatorios similares, y cotizar en Bolsa.
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